L’investissement dans les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) a traversé des zones de turbulence ces dernières années. Pourtant, en ce début d’année 2026, la “pierre-papier” confirme son statut de placement incontournable. Si le fonctionnement de base reste le même - mutualiser son capital pour devenir copropriétaire d’un parc immobilier géré par des professionnels - les stratégies gagnantes, elles, ont évolué.
Alors que le rendement moyen du marché se normalise autour de 4,8%, une nouvelle génération de SCPI tire son épingle du jeu visant des objectifs de 6% à 9%. La question n’est plus “faut-il investir ?”, mais “quelle SCPI pour quel projet ?”. En 2026, seul votre objectif patrimonial doit guider votre sélection.
➔ Objectif : Générer des revenus supplémentaires immédiats
Les SCPI de rendement ont la préférence des investisseurs désireux de percevoir des revenus potentiellement réguliers. Elles placent leurs fonds dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, logistiques, santé) et redistribuent les loyers sous forme de dividendes.
➤ Le choix de l'agilité : Epsicap Nano
Pour répondre à ce besoin de cash-flow, la SCPI Epsicap Nano privilégie une approche dite de “Small Caps”. Elle cible des actifs à taille humaine (entre 1 et 10 M€) souvent délaissés par les gros fonds institutionnels, ce qui permet d’identifier des opportunités plus rentables :
- Performance : En 2025, elle a affiché une performance globale de 8,27% (dont 7,01% de taux de distribution).
- Le plus pour votre budget : Elle distribue des revenus mensuels. C’est un atout majeur pour compléter un salaire ou une retraite ou remboursement de crédit. Sa gestion “sur-mesure” garantit que chaque euro collecté est investi avec précision pour maintenir ce niveau de performance.
➔ Objectif : Optimiser la fiscalité par l'international
Pour les investisseurs lourdement imposés, les revenus fonciers français peuvent être pénalisants. En 2026, l'optimisation passe par l'Europe et le reste du monde. La fiscalité est réglée localement par la SCPI, ce qui vous permet de percevoir des revenus nets de prélèvements sociaux tout en évitant d'être imposé deux fois sur le même gain.
➤ La solution internationale : Comète
La SCPI Comète incarne cette nouvelle génération tournée vers l’opportunisme géographique. Elle capte les meilleures opportunités en Europe (Italie, Pays-Bas, Irlande, Ecosse) et sur de nouveaux marchés comme l’Amérique du Nord ou l’Océanie.
- Des chiffres percutants : La rentabilité moyenne de ses dernières acquisitions s’élève à 9,12%, témoignant d’un excellent momentum de marché.
- Solidité : Avec un Taux d’Occupation Financier (TOF) de 98,7% et un endettement quasi nul (0,1%), elle offre une sécurité rassurante malgré les soubresauts de la conjoncture.
➔ Objectif : Préparer l'avenir et capitaliser avec sens
La SCPI est aussi un outil de capitalisation à long terme. L’idée est de bâtir un patrimoine qui répond aux enjeux environnementaux de demain tout en supprimant les barrières à l’entrée classique.
➤ L’innovation durable et zéro frais d’entrée avec Novaxia Neo
Novaxia Neo se distingue par sa stratégie de recyclage urbain : transformer des bureaux obsolètes en nouveaux lieux de vie (logements, centres de recherche).
- Le "Zéro Frais" d'entrée : Contrairement aux autres modèles, elle ne prélève aucune commission de souscription, 100%. Pour compenser cet avantage, une commission de sortie est appliquée si vous demandez le rachat de vos parts avant 4 ans,
- Performance et réactivité : Elle affiche un TRI de 6,57% sur 5 ans et a supprimé son délai de jouissance : vous percevez des dividendes dès le 1er jour du mois suivant votre achat.
- Engagement : Labellisée ISR et classée Article 9 SFDR, elle garantit que votre capital finance une transition urbaine réelle dans 5 pays européens (France, Allemagne, Espagne, Pays-Bas, Irlande).
➔ L'effet de levier : le seul placement financier finançable à crédit
Une particularité unique de la SCPI est qu’elle est le seul “produit financier” finançable à crédit. Là où une assurance-vie ou un PEA nécessitent d’investir uniquement votre épargne existante, la SCPI permet de mobiliser l’argent de la banque.
En 2026, avec des taux stabilisés, vous pouvez utiliser les loyers perçus pour rembourser une grande partie de vos mensualités. C’est le moyen le plus efficace de se constituer un patrimoine significatif pour un effort d’épargne mensuel limité, tout en protégeant vos proches grâce à l’assurance emprunteur. Au bout de 15 ou 20 ans, vous disposez d’un capital net de dette qui génère déjà une rente pour votre retraite ou un complément de revenus.
➔ Quelle stratégie pour votre patrimoine ?
En 2026, la SCPI n’est plus un bloc monolithique. C’est un outil sur-mesure :
- Revenus immédiats ? Misez sur la proximité d'Epsicap Nano.
- Diversification internationale ? Cap sur l’international avec Comète.
- Epargne responsable ? Privilégiez le zéro frais avec Novaxia Neo.
Bien que la confiance envers les SCPI reste forte grâce à la mutualisation des risques, chaque situation est unique. Les SCPI historiques conservent la qualité de leur patrimoine, mais les SCPI récentes profitent de prix d'achat plus bas pour viser des rendements supérieurs.
Si le paradigme français se concentre traditionnellement sur des rendements de 4 à 5%, l'observation des marchés mondiaux révèle des opportunités bien supérieures à l'étranger.
Chez ADN Family Office, nous refusons de nous limiter aux habitude locales : nous prospectons activement hors de nos frontières pour dénicher ces performances internationales et offrir à nos clients une diversification réelle et ambitieuse.
